Jak navrhnout apartmán pro krátkodobé podnikání
Krátkodobý pronájem už dávno není jen o tom vystavit byt na Airbnb nebo Bookingu, nahrát několik fotografií a čekat na první rezervace. Konkurence roste, hosté jsou náročnější a o výsledku často rozhodují detaily – od samotného interiéru přes fotografie a cenotvorbu až po komunikaci s hosty, úklid nebo rychlost řešení provozních situací.
Právě na propojení těchto oblastí vznikla IOA STAY, česká značka zaměřená na profesionální správu apartmánů a nemovitostí určených ke krátkodobému pronájmu.
Pro Stylerii je toto spojení přirozené. Design a styling apartmánů pro IOA STAY vzniká primárně ve spolupráci se Stylerií.
A právě tady začíná celý příběh.
Nestačí mít hezký byt. Musí fungovat jako produkt
Byt, ve kterém bychom sami chtěli bydlet, nemusí být automaticky ideálním apartmánem pro krátkodobý pronájem.
A naopak.
Úspěšný apartmán musí splňovat několik různých požadavků současně. Musí dobře působit při osobní návštěvě, ale především musí zaujmout na fotografiích. Musí nabídnout dostatek pohodlí, ale zároveň být jednoduchý na údržbu. Materiály musí dobře vypadat, ale také zvládnout výrazně intenzivnější provoz než v běžné domácnosti.
A potom jsou zde stovky zdánlivých detailů.
Kam host odloží kufr? Kde si nabije telefon? Je u postele zásuvka? Je osvětlení dostatečně příjemné večer a zároveň dostatečně výrazné na fotografiích? Má host kam pověsit kabát? Dokáže intuitivně najít vše, co potřebuje?
Právě proto se u apartmánů IOA STAY propojuje provozní pohled s interiérovým designem.
Styleria × IOA STAY: když design pokračuje i po předání interiéru
Klasická práce interiérového designéra obvykle končí ve chvíli, kdy je prostor dokončený.
U apartmánu určeného ke krátkodobému pronájmu ale právě tehdy začíná jeho skutečný život.
Hosté přijíždějí a odjíždějí. Probíhají úklidy. Mění se sezona. Objevují se první recenze. Ukazuje se, které prvky hosté oceňují a které naopak v každodenním provozu nefungují tak dobře, jak vypadaly na vizualizaci.
Proto dává spojení Styleria a IOA STAY smysl.
Styleria se zaměřuje na interiérový design, styling a přípravu prostoru. IOA STAY přebírá jeho každodenní provoz a profesionální správu.
Design tak nevzniká izolovaně od budoucího využití nemovitosti.
Už při návrhu je možné přemýšlet nad tím, jak bude prostor fungovat pro hosty, jak bude vypadat na fotografiích, jak náročný bude jeho provoz a údržba a jak lze pomocí interiéru vytvořit něco, co apartmán odliší od desítek dalších nabídek v okolí.
Co je IOA STAY
Správa apartmánu totiž nekončí vytvořením inzerátu.
Je potřeba připravit prezentaci nemovitosti, nastavit nabídku, pracovat s cenami, spravovat kalendáře, komunikovat s hosty, organizovat příjezdy a odjezdy, koordinovat úklidy, řešit provozní situace a průběžně sledovat, jak si nemovitost vede.
Z pohledu majitele je přitom podstatný především výsledek.
Nemovitost má fungovat.
Host má dostat kvalitní službu.
A majitel nemá být člověkem, kterému ve 22:40 večer zvoní telefon proto, že host nemůže najít klíče.
Profesionální správa Airbnb není jen předávání klíčů
Pojem správa Airbnb může působit jednoduše.
Ve skutečnosti se za ním skrývá řada činností, které host téměř nevidí.
A právě to je ideální stav.
Dobře spravovaný apartmán působí jednoduše. Host provede rezervaci, obdrží potřebné informace, přijede, ubytuje se, pobyt proběhne bez komplikací a následně odjede.
Za touto jednoduchostí ale stojí systém.
Je potřeba hlídat rezervace, ceny, komunikaci, připravenost apartmánu, úklidy, prádlo, technický stav a desítky dalších provozních detailů.
Pokud má majitel pouze jeden apartmán, může část těchto činností nějakou dobu zvládat sám.
Otázkou ale zůstává, kolik svého času chce správě nemovitosti věnovat.
Proto profesionální správa apartmánů není zajímavá pouze pro majitele většího portfolia. Smysl může dávat i člověku s jediným bytem, který nechce získat druhé zaměstnání, ale chce, aby jeho nemovitost byla aktivně využívána.
Airbnb, Booking i přímé rezervace
Spoléhat pouze na jediný rezervační portál znamená být závislý na jednom distribučním kanálu.
IOA STAY proto pracuje s více cestami, kterými se host může k ubytování dostat.
Mezi nejznámější patří samozřejmě Airbnb a Booking.com, ale důležitou součástí dlouhodobého rozvoje mohou být také přímé rezervace.
Každý distribuční kanál má jiné publikum, jiné podmínky a jinou ekonomiku.
Úkolem profesionální správy proto není pouze "být na Bookingu".
Jde o to vytvářet distribuční mix, který odpovídá konkrétní nemovitosti, lokalitě a cílovému hostovi.
Cena za noc není číslo, které nastavíte jednou
Jedním z největších rozdílů mezi pasivně vystaveným apartmánem a profesionálně spravovanou nemovitostí může být práce s cenou.
Hodnota stejné noci se během roku mění.
Jinou cenu může mít běžné úterý v listopadu, jinou pátek během významné akce ve městě a jinou silvestrovská noc.
Do hry vstupuje sezonnost, den v týdnu, aktuální poptávka, obsazenost, délka pobytu, lokální události i čas zbývající do příjezdu.
Profesionální správa krátkodobého pronájmu proto pracuje s cenotvorbou průběžně.
Cílem přitom není jednoduše dosáhnout nejvyšší možné obsazenosti.
Apartmán lze totiž teoreticky zaplnit téměř vždy – pokud je jeho cena dostatečně nízká.
Smyslem je hledat vhodnou rovnováhu mezi cenou, obsazeností a celkovým výnosem nemovitosti.
První dojem vzniká ještě před rezervací
Host se do apartmánu poprvé nepodívá ve chvíli, kdy otevře dveře.
Poprvé jej vidí na displeji telefonu.
Vedle dalších desítek nabídek.
Má několik sekund na to, aby se rozhodl, zda bude pokračovat dál.
Proto je pro krátkodobý pronájem tak důležitá vizuální identita nemovitosti.
A právě zde má zásadní význam interiérový design.
Nejde o to zaplnit prostor drahým nábytkem.
Mnohem důležitější je vytvořit jasnou atmosféru a několik vizuálních momentů, které si člověk zapamatuje.
Charakteristické čelo postele. Výrazné svítidlo. Zajímavá práce s barvou. Křeslo. Obraz. Textilie. Detail, který na fotografii vytvoří identitu celého prostoru.
Apartmán bez charakteru může být technicky dokonalý, ale v nabídce dalších podobných nemovitostí jednoduše zmizí.
Proč design apartmánů IOA STAY řeší Styleria
Propojení Stylerie a IOA STAY není náhodné.
Styleria má zkušenosti s navrhováním interiérů a stylingem nemovitostí a právě zkušenost s apartmány určenými ke krátkodobému pronájmu ukázala, jak úzce spolu souvisejí design a následný provoz.
Proto Styleria primárně zastřešuje designovou stránku apartmánů připravovaných ve spolupráci s IOA STAY.
Nejde přitom nutně o kompletní rekonstrukci.
Některé nemovitosti potřebují nový interiér od začátku. Jinde může být nejefektivnější pracovat s tím, co už v bytě je, a změnit pouze několik klíčových prvků.
Nové osvětlení, textilie, dekorace, barevnost, vhodnější rozmístění nábytku nebo několik charakteristických prvků může výrazně změnit způsob, jakým prostor působí.
Smyslem není utratit co nejvíce peněz za design.
Smyslem je investovat tam, kde změnu skutečně uvidí a pocítí host.
Home staging pro krátkodobý pronájem
Home staging bývá často spojován především s prodejem nemovitostí.
Stejné principy ale mohou fungovat také u apartmánů.
Rozdíl je v cíli.
U prodeje připravujeme nemovitost tak, aby si v ní potenciální kupující dokázal představit svůj budoucí život.
U krátkodobého pronájmu potřebujeme, aby si host během několika sekund dokázal představit svůj budoucí pobyt.
To znamená pracovat s emocí.
S postelí, do které si chce člověk lehnout.
S místem, kde si ráno představí kávu.
S koupelnou, která působí čistě.
S obývacím pokojem, kde chce večer otevřít láhev vína.
Fotografie pak tuto emoci přenášejí na Airbnb, Booking nebo vlastní web.
Od prázdného bytu k první rezervaci
Ideální příprava nemovitosti pro krátkodobý pronájem proto nezačíná založením profilu na rezervačním portálu.
Začíná mnohem dříve.
Nejdříve je potřeba pochopit samotnou nemovitost.
Její lokalitu, dispozici, stav a potenciálního hosta.
Následuje rozhodnutí, jaký charakter by apartmán měl mít a jak velká investice do jeho přípravy dává ekonomicky smysl.
Poté přichází design, styling, vybavení a příprava prostoru.
Teprve když je nemovitost skutečně připravená, dává smysl vytvořit profesionální fotografie, prezentaci, cenovou strategii a spustit prodej.
Právě možnost propojit jednotlivé fáze je jednou z hlavních výhod spolupráce Styleria × IOA STAY.
Od prostoru přes design až po každodenní provoz.
Správa krátkodobého pronájmu není pasivní činnost
Pojem "pasivní příjem z nemovitosti" zní velmi dobře.
Realita vlastního provozování krátkodobého pronájmu ale bývá méně pasivní.
Rezervace může přijít kdykoliv. Stejně jako dotaz hosta.
Je potřeba řešit změny rezervací, úklidy, prádlo, drobné závady, ztracené klíče nebo hosta, který potřebuje pomoc.
Majitel se tak může velmi rychle stát recepčním, provozním manažerem, pracovníkem zákaznické podpory i koordinátorem úklidu v jedné osobě.
A právě tady vzniká prostor pro profesionální správu.
IOA STAY staví službu na jednoduché myšlence:
Majitel vlastní nemovitost. Nemusí ale vlastnit její každodenní provozní problémy.
Jeden byt může být začátek
Profesionální správa není určena jen velkým investorům.
Naopak.
Pro mnoho majitelů začíná celý příběh jediným bytem.
Může jít o investiční nemovitost, zděděný byt, druhé bydlení nebo nemovitost, kterou majitel část roku sám nepotřebuje.
Právě u jednoho apartmánu často vzniká otázka, zda se majiteli vyplatí budovat vlastní systém správy, učit se jednotlivé platformy, organizovat úklidy a být neustále dostupný hostům.
Alternativou je předat každodenní provoz profesionální správě.
Majitel si ponechává nemovitost.
IOA STAY se stará o její provoz.
Ne každá nemovitost potřebuje stejnou strategii
Univerzální recept na úspěšný apartmán neexistuje.
Garsonka v centru města potřebuje jinou strategii než rodinný apartmán. Nemovitost zaměřená na pracovní pobyty funguje jinak než víkendové ubytování pro páry.
Liší se interiér.
Liší se fotografie.
Liší se cenová hladina.
Liší se minimální délka pobytu.
A často se liší i platforma, ze které přicházejí hosté.
Proto by profesionální správa neměla začínat větou "dáme to na Airbnb".
Měla by začínat otázkou:
Jaký potenciál má právě tato nemovitost?
Když se propojí design, marketing a provoz
Úspěch apartmánu nevytváří jedna věc.
Je výsledkem desítek menších rozhodnutí.
Interiér rozhoduje o prvním dojmu.
Fotografie rozhodují o tom, zda člověk otevře nabídku.
Cena ovlivňuje rezervaci.
Komunikace vytváří očekávání.
Čistota ovlivňuje zkušenost hosta.
Provoz rozhoduje o tom, zda vše proběhne bez komplikací.
A zkušenost hosta se následně promítá do hodnocení a dalších rezervací.
Proto se IOA STAY na apartmán dívá jako na celek.
IOA STAY × Styleria
Spolupráce obou značek má jednoduché rozdělení rolí.
Styleria vytváří prostor.
Interiérový design, styling a vizuální přípravu nemovitosti.
IOA STAY vytváří a řídí jeho provoz.
Prezentaci, distribuci, správu rezervací, komunikaci s hosty a každodenní fungování krátkodobého pronájmu.
Výsledkem nemá být pouze hezký apartmán.
Ani pouze obsazený apartmán.
Cílem je nemovitost, která je atraktivní pro hosty, provozně zvládnutelná a ekonomicky smysluplná pro svého majitele.
Máte byt nebo apartmán a přemýšlíte o krátkodobém pronájmu?
Nemusíte začínat tím, že okamžitě založíte Airbnb.
Prvním krokem může být jednoduše posouzení potenciálu nemovitosti.
Je vhodná pro krátkodobý pronájem? Kdo by mohl být typickým hostem? Potřebuje kompletní rekonstrukci, nebo pouze styling? Jak by měla být prezentována? A jakým způsobem by měla být následně spravována?
Právě na tyto otázky se díváme společně.
Styleria z pohledu prostoru a interiéru. IOA STAY z pohledu hosta, provozu a správy.
Protože dobře fungující apartmán nezačíná první rezervací.
Začíná dobře připraveným prostorem.
A jeho příběh první rezervací teprve začíná.